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關于《佛山市住房和城鄉建設局存量房交易資金監管辦法》的政策解讀

來源:市住房和城鄉建設局 發布時間:2020-04-07 17:25 字號: 分享至
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政策文件:《佛山市住房和城鄉建設局存量房交易資金監管辦法》

  為貫徹落實國家關于“建立健全存量房交易資金監管制度”的相關規定,進一步規范和加強我市存量房交易配套制度建設,保障存量房交易資金安全,維護交易當事人合法權益,我局起草了《佛山市住房和城鄉建設局存量房交易資金監管辦法》(以下簡稱《監管辦法》)。現將有關情況說明如下:

  一、制定背景

  2018年12月26日,住建部印發《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號)中明確:“加強存量房交易資金監管,除交易當事人提出明確要求外,當事人辦理房屋網簽備案應簽訂交易資金監管協議。......由房地產中介撮合成交的存量房買賣,傭金也應納入資金監管范圍。”2020年2月24日,我局印發執行的《佛山市存量房網上交易規則》中第四條明確:“市房地產行政主管部門按照安全、快捷、便民、自愿的原則,另行制訂資金監管辦法,對存量房交易資金實施監管。”

  隨著我市房地產市場的快速發展,二手房交易作為我市商品房交易的重要組成部分,日趨活躍,發展前景可觀。但在實際交易過程中,買賣雙方因房屋權屬轉移或房款交付所產生的糾紛時有發生,二手房交易市場交易透明度不高,存量房交易中房屋、交易主體等多元化,市民也迫切需要政府部門加強存量房交易的規范,建立一套適合我市實際的存量房交易資金監管辦法,以有效保障交易資金的安全。

  二、制定依據

  1.住房城鄉建設部辦公廳關于印發《房屋交易與產權管理工作導則》的通知(建辦房〔2015〕45號):“ 4.4各地應建立存量房交易資金監管制度,結合本地實際,制定存量房交易資金監管辦法。”

  2.住房城鄉建設部等7部委《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》(建房〔2016〕168號):“二、完善行業管理制度(九)健全交易資金監管制度。”

  3.《住房城鄉建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號):“(十三)加強交易資金監管。......加強存量房交易資金監管,除交易當事人提出明確要求外,當事人辦理房屋網簽備案應簽訂交易資金監管協議。......由房地產中介撮合成交的存量房買賣,傭金也應納入資金監管范圍。”

  三、主要內容

  《監管辦法》是《佛山市存量房網上交易規則》的配套制度,共18條,包括:制定目的及依據、適用范圍、辦理要求、監管范圍、有關部門職責、賬戶設置、自愿放棄監管、具體的辦理流程、利息歸屬、傭金支付、解除監管的情形及后續處理、房地產經紀機構的告知義務和禁止性行為、信息公示及監督檢查、有關法律責任等內容。

  (一)除交易當事人明確提出放棄監管外,應當選擇交易資金監管

  住建部印發《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號)中明確:“加強存量房交易資金監管,除交易當事人提出明確要求外,當事人辦理房屋網簽備案應簽訂交易資金監管協議。......”據此,《監管辦法》第3條、第8條規定,買賣雙方在簽署存量房買賣合同時,可選擇是否進行存量房交易資金監管。選擇交易資金監管的,簽訂存量房交易資金監管協議,并通過存量房交易資金監管系統進行資金監管;不選擇交易資金監管的,簽署自愿放棄存量房交易資金監管的共同聲明,自行承擔交易過程中發生的資金風險。

  (二)資金監管范圍暫時為部分監管,待條件成熟時再進行全額監管

  存量房交易資金是指買賣雙方簽訂的存量房買賣合同中所約定的房價款, 包括首付款、商業貸款、公積金貸款、一次性付款以及其他形式的交易款項。從近期全國各大城市開展存量房交易資金監管工作情況看,監管范圍主要有兩種:一是全額監管,二是部分監管。經征求銀行意見并充分考慮當前我市實際,決定暫時提供自有資金(非貸款資金)的監管服務,包括首付款、一次性付款。

  (三)存量房交易監管資金的繳存和使用均通過監管賬戶進行,資金劃轉有保障

  經咨詢財政部門并結合我市實際,我市存量房交易資金監管賬戶主體為“市房產交易管理機構”,即:佛山市住房保障和房地產登記信息中心。市房產交易管理機構與開展存量房交易資金監管業務的銀行簽訂存量房交易資金監管金融服務協議,由委托銀行具體辦理存量房交易資金監管賬戶的設立及存量房交易監管資金的存儲、劃轉等手續。存量房交易監管資金的繳存和使用均通過監管賬戶進行,房地產經紀機構及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金,不得侵占、挪用交易資金。

  (四)資金監管辦理流程簡單,資金劃轉快捷

  存量房交易資金監管沒有增加任何交易環節,全程在系統中進行操作,不增加買賣雙方負擔。買賣雙方在存量房網簽系統簽訂存量房買賣合同后,如選擇交易資金監管,將進入存量房交易資金監管系統選擇監管銀行并簽訂交易資金監管協議。買方將監管資金存入監管銀行開設的子賬戶、監管資金全部到賬后,系統推送信息至買賣雙方,買賣雙方共同到房屋所在區房產交易或不動產登記部門申請辦理房屋轉移登記。買賣雙方辦理轉移登記后,系統根據指令將監管資金及利息劃轉至約定賬戶。

  (五)申請辦理房屋轉移登記前,買賣雙方可協商解除資金監管

  為避免后續糾紛,《監管辦法》第12條明確,解除資金監管必須在申請辦理房屋轉移登記前。在列舉的解除監管的情形中,第一項和第三項是屬于買賣雙方主動協商終止交易或解除資金監管的情形,第二項是司法機關、仲裁機構發生法律效力的文件證明房屋交易已終止、房屋買賣合同已解除或被確認無效的,可憑已生效的法律文書解除交易資金監管。資金監管解除后,監管資金和利息原路退回。

  (六)將房地產經紀機構的傭金納入監管范圍

  住建部印發的《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018〕128號)明確,“由房地產中介撮合成交的存量房買賣,傭金也應納入資金監管范圍。”為落實上級要求,加強對房地產經紀機構經紀行為的監管,《監管辦法》對傭金支付進行了明確,并充分尊重買賣雙方與房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同約定。

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